上海豪宅市场持续升温,而外资奢侈品牌的加盟,将使这场豪门盛宴变得更加人声鼎沸。
位于上海卢湾区“巴卡拉·济南路8号”,无疑正是这样的住宅奢侈品。6月15日,喜达屋投资集团在香港和上海将该项目推向市场,面积由83至147平方米不等,平均每平方米售价为8万至10万元（人民币,下同）。
“在目前上海地区有价有市的豪宅项目当中,巴卡拉的售价位居最贵的行列。”负责代理该项目的上海世邦魏理仕 住宅专案行销部高级董事陈炜告诉本报记者,其实,在此前销售出去的单位中,济南路8号甚至达到了每平米12万人民币的最高成交价。
“每平米12万元的价格是去年11月底卖出去的,总价约6000万元,买家是香港一个上市公司的主席。”陈炜说,目前“巴卡拉·济南路8号”的买家中,外资和内地的买家各占一半,而在该项目刚刚开始推广的时候,则以外资买家为主,统计显示买家来自12个国家,其中香港买家居多。
究竟怎样算是豪宅？世邦魏理仕的统计标准是,每平方米售价在2万元以上的住宅单位,按此口径统计,今年3月份以来,买家对于上海豪宅市场的购买意欲出现明显反弹。到今年5月底,已经出售的豪宅单位达5700个,相当于2008年全年总销售量的79%。但截止到5月底新增的豪宅数量为2255个, 仅相当于去年整体供应量的15%。
当外资奢侈品牌相中上海豪宅
此次喜达屋投资集团在沪港同步推广的“巴卡拉·济南路8号”豪宅项目有点特别。其一,该项目的发展商为上海公寓（毛里求斯）有限公司,早在2007年底就已经建成东西两塔中的东塔,并开始出售,当时的开售价约为平均每平方米5万多元,比起现在的8万至10万元便宜不少。
2009年4月,喜达屋投资集团相中了“济南路8号”并决定用旗下的奢侈水晶品牌巴卡拉（Baccarat）来重新打造该项目,并借此首次进军中国豪宅市场。喜达屋投资集团环球酒店业务部总裁Neil Jacobs在6月15日接受本报记者专访时也强调,巴卡拉并没有投资建设该项目,只是提供品牌服务和运营管理。因此,此次推向市场的只是4月份外资集团接手之后剩下的15个单位。
陈炜表示,济南路8号在今年巴卡拉正式接手之后,共有30多个可售单位,在过去两个月中卖出了60%。
每平方米8 万至10 万元的售价,就算是83平米一套的房子,也要664万至830万元。如果是面积147 平方米的单位,则需要1176万至1470万元。这些高档住宅的买家究竟是什么人？
陈炜说,济南路8号项目刚开始的时候,地区性的境外买家占主导地位,特别以香港买家为多。“济南路8号在2007年开始出售的时候,大概有40 套,约30%-40%比例为香港买家。根据当时的统计,外资买家来自12个国家,香港是最主要的,主要是在上海工作的,以及经常会到上海的香港人。”
不过去年开始情况有所改变,内地买家的数量逐渐增加。陈炜透露,到目前为止,外资买家和内地买家的比例相当,而在内地买家当中,既有上海本地人,也有不少外地人。
“这两年市场有一个很大的转变。以前纯粹投资的境外买家,特别是香港买家的比例很高。最高的时候,华府天地的买家90%是境外的,济南路8号的项目外资买家的比例也达到70%,但是现在已经下降了,因为之前政府有些调控,对于境外人士的购买有些限制。另外本地人的实力在增加,从2008年开始, 上海、浙江地区,以及北京的买家逐渐改变了以前以境外买家为主的局面。”陈炜说。
豪宅,通胀避风港？
初涉中国综合住宅项目的喜达屋,旗下拥有喜来登、威斯汀、瑞吉等多个酒店品牌。在今年4月牛刀小试进军中国市场之前,喜达屋去年已经在另一个备受全球投资者关注的地产热门地区砸下重金。Neil Jacobs对本报记者表示,去年底喜达屋在迪拜的珍珠巴卡拉公寓项目非常大,涉及200亿美元,在迪拜的棕榈滩,包括3到4个酒店和高级住宅、办公以及商业项目。“迪拜项目的买家来自中东、欧洲、俄罗斯等,一些莫斯科人在冬天喜欢到迪拜避寒,而且从莫斯科到迪拜坐飞机只需要3到4个小时。”Neil Jacobs说。
Neil Jacobs透露,他目前也在北京考察一两个项目,“不过,北京和上海的市场不一样,就连浦西和浦东的环境都不一样,所以我可能会在浦东发展酒店,在浦西则选择酒店之外的项目。虽然目前上海的酒店客房很多,现在供应有点过量,但在未来几年内情况就会好转。”
看好上海豪宅市场的不仅是外资,多家发展商在今年都有加强高档住宅市场的打算,包括九龙仓新华路1号、王子晶品、星河湾、绿城·黄浦湾等都将陆续开盘。原因显而易见,根据易居中国的数据,今年5月份在上海地区,御翠园的24栋千万级别墅短期内就售罄;汤臣湖庭推出的66套联体别墅开盘当天就售出 42栋;翠湖天地在香港推广时售出了60套。
陈炜指出,今年3月份以后上海豪宅成交量活跃,现在市场平均单价为29300多元,相比去年6月份最高峰的价格差不多低了6%,但整体市场的价格与去年的高峰相比低了22%,因此估计市场的价格还会继续上升。
“我觉得泡沫应该不存在。之前担心热钱炒作,现在这个钱不管是不是热钱,钱是来自内地的。一方面内地做生意的人担心可能会存在一些潜在的不利因素,比如通货膨胀的预期,而一线城市的豪宅可能是比较好的避风港。”陈炜说。
陈炜表示,由于豪宅市场的供应量还是不多,特别是老的地区供应量越来越少。从2004年开始,豪宅供应量一直处于下降的趋势。“豪宅市场有其自身的趋势,去年豪宅跟随整体房地产市场处于整顿时期,成交量和价格都下降了。但是如果看豪宅市场今年的表现,整体市场从去年年底就开始复苏,而豪宅市场是今年3月份复苏,但是回调的力度比较大,说明豪宅市场的表现相对是比较稳定的。从现在到今年年底,估计高端住宅的升幅大概有10%。
