⊙记者晓平 ○编辑 王晓华

   电话接通独立经济学家、玫瑰石顾问公司董事谢国忠，他表示，随着美联储加息美元走强，通胀预期明确，才会使得中国房地产出现回落。

加息4个点是拐点

上海证券报：您认为影响我国房地产价格走势的因素是什么？

   谢国忠：按照工资和房地产平均价格算，中国房地产已经是世界最高。但房地产走势出现拐点，最终要看美元是否走强和中国政府的管控措施力度的强弱。

   从世界范围来看，货币供应量增速都远远高于名义GDP的增速。也就是说，货币增长被用来支撑高杠杆率，这在金融部门尤其明显。当然，原因是央行通过降低利率来应对金融危机，有时甚至是强行增加银行的流动性，以期他们能够增加贷款，刺激经济。

所以，如果政府在货币流动性管控上采取不同的措施，将直接导致房地产价格的涨跌，出现明显价格震荡。

   另外，随着通胀预期的来临，如果美联储开始加息，使得美元走强，也对中国房地产价格产生影响，将带来房地产泡沫的破裂。

   为什么这样说，因为中国的刺激政策将主要通过其贷款政策间接地实现。由于在可预见的未来，中国的货币仍将钉住美元，这就决定了中国的货币政策的结局，中国的通胀率和利率很可能会与美国相似。

上海证券报：美联储加息会呈现什么样态势？

  谢国忠：目前，美国和英国房地产泡沫已经破裂，因此，不能借由低利率复苏，明年它们将提高利率，使其与通胀预期的速度保持一致。它们的目标是尽可能使实际利率维持在较低水平，以支持那些仍然身陷不良资产的本国金融机构。它们并不想阻止通货膨胀，只是要限制其上涨的步伐。低实际利率能使其经济降低债务杠杆。

  因此，如果美国明年开始加息，由于在加息初期，幅度不会很大，毕竟通胀的预期是逐步趋强的，加息会呈现小步回暖态势。但一开始加息由于人们感受不深，所以，没有太多影响。我预期明年会加息2个百分点，这对于美国而言，相对较低。因此，加息所产生的效应不会太明显。

  但如果加息到4个百分点，效果就不一样了，给人的感觉应该是通胀明显来临，紧缩政策开始产生效应。我预期这个时间应该是在2011年，也是对我国房地产价格走势产生明显影响的时间点，将出现很明显的回落。

城市化促使房价走高属于短线追涨

  上海证券报：有观点认为中国经济最大的原动力是城市化。正是因为城市化道路的稳步推进，使得房价居高不下。您这样认为吗？

   谢国忠：我认为城市化带来的是房价越来越高，与此同时，也提高了城市化发展的门槛。所以，随着城市化率不断提高，人们出于追涨的心理，目前出现了短期房价的上涨。

  但从长期看，供求总是要寻找一种平衡的。房价越高需求越低，在达到相对平衡后，销量就会出现下降，平衡被打破，房价寻求下一个支撑点。所以，短线的追高出现的是短期的泡沫。

上海证券报：现在买房大军是新人，为什么，可否持续？

  谢国忠：买房大军的背后是双方父母的支持。这从另一个角度可以说明，现在的房价居高，单一购买力上不去，超越了人们的承受能力，需要多人的支持。所以，长期看，是不可持续的。

天下没有不散的宴席，所以，短线房价高到一定程度是上不去的。

政府要明确地产使用价值和投机价值

上海证券报：没有流动性推动，房地产起不来。政府具有调控流动性松紧的能力，您是这样看的吗？

谢国忠：政府政策应该是实现帮助实体经济的目标，而不是那些投机者。

  货币的流动性的宽松推动了房价的走高，政府在其中一定要理清投资者的思路，使其认清自身的使用价值是什么，而不是盲目地跟风投机。

  另外，各地情况不同，不能一窝蜂地看涨房价。如，上海房屋价格未来创历史新高不可能，因为上海的房地产价格上涨的一部分原因是靠国外资金来支撑。一旦外来资金发生窘困，谁来拉房价？