2010年房企去杠杆化

   房地产行业资金来源主要分为三类，银行贷款，自有资金和包括预售款在内的其他资金。西南证券研究员崔秀红认为，2010年房地产商可能要去杠杆化。

   银行的贷款结构正在发生悄然变化，2009年1-11月份，全国新增贷款总量是9.12万亿元，房地产贷款资金为8993亿元，仅占全部贷款总额的9.78%。这一比重峰值在2007年，2008年金融危机有所下降，但是2009年，在货币大投放的情况下，房地产行业贷款绝对值增加了，但是在信贷总额中的比例反而下降，也反映了信贷结构的调整。按照这样的趋势，崔秀红预计，2010年房地产信 贷 比率会在9%左右，贷款金 额 约 在7 0 0 0亿 左右，比2009年下降了约20%。

   房地产外部融资的另外一个渠道是通过资本市场，历来，房地产企业都是股票市场的融资大户。2009年1-11月，房地产企业通过增发融资693亿。但是，近期国土资源部正配合证监会，对部分申请IPO和再融资房地产企业中的25个涉嫌违规用地项目进行清查，崔秀红认为，这增加了房地产企业再融资的难度。

   昨天有市场消息称，证监会已经采取措施，暂停地产或与地产相关的上市公司通过股市进行再融资，以抑制房价泡沫。与此同时，近期至少有30多家地产企业放弃了上市计划。

   “2010年，房地产行业自有资金成关键。”崔秀红认为，2010年新增贷款有所下滑，融资环境趋紧，而地产商要保持已开工项目的运行，以及适度增加土地储备，自有资金是否充足将起到关键性作用。

   中海、保利、绿城、恒大的生存法则

2月5日，中国海外发展宣布，已签署总额为80亿港元的五年期银团贷款，主要用于房地产发展。

中海称，此次银团贷款原计划规模为50亿港元，但由于得到各家银行大力支持，使得贷款认购超过100亿港元，中海因此决定将银团贷款规模由50亿港元增加至80亿港元。

   资料显示，中海在2009年销售业绩超过470亿港元。同时，中海亦是2009年新增土地储备最多的内地房地产企业。

   圈钱拿地的不止中海一家。中国不动产研究中心发布的研报认为，伴随着资本市场的长袖善舞，保利地产超常规发展，资本长项成为助推其蝶变的重要推手。房地产企业“上市———圈钱———圈地”的发展模式被保利地产演绎得淋漓尽致。保利在资本市场几乎每年都融资一次，而每次融资额都在几十亿元规模，并且相关审批还均是一次通过。

   保利地产2009年投资461亿元，新增1464万平米土地储备；总土地储备近3000万平方米。2009年以来保利已经摘取了4个“地王”项目。

   信托也成为房企融资的渠道。2009年12月31日，绿城中国宣布，将通过全资子公司绿城房地产与平安信托签订信托融资协议，为其位于杭州西湖区的西溪诚园项目融资15亿元。不到一个月，2010年1月27日，绿城中国再度出手，与中泰信托签订协议，以1亿元左右的资金撬动了10亿元左右的信托资金。

   债券融资也备受青睐。1月22日，恒大地产宣布成功发行7.5亿美元债券。1月28日，恒大地产又宣布控股股东以1.8%股份的抵押获得工商银行4000万美元贷款。在一周时间内，恒大地产总共完成了接近8亿美元的融资。