周天勇认为，现行土地住房体制晚改不如早改，改革越拖越难。资料照片

●房地产领域已成为政府、企业和居民利益博弈和冲突的一个聚焦点

●2009年房价上涨是土地招拍挂、卖地财政、零房产税等体制不合理的一次集中暴发

●如果不加以调控，2010年的房价很可能还会继续上涨

●应当鼓励在大村庄、小集镇、小城镇搞多层的小产权房

●开征房产税是抑制住宅投资和投机的唯一手段

●严格控制村庄宅基用地，适当放宽城市建设用地

●解决土地房屋领域中的难题，稳定和降低房价，必须用改革的办法

本报记者 田如柱

   房价太高，而且持续上涨，超过了城镇居民收入增长形成的购买能力；迁移入城的农民，更无能力在城市中购买住宅。与世界各国城市化道路不一样的是，中国当前和未来迁移城市的几亿人口不能永久留在城市，青壮年到城市工作，老年回农村，人口在城乡间剧烈流动，家庭不能团圆，农村老龄化快于城市，这种状况，必定会给中国二三十年后的社会造成极不稳定的麻烦。房价太高，从短期看，与流动性过多等等有关；从供需看，与城市建设的住宅用地供应不足有关；而从深层次看，与高度垄断的招拍挂体制、地方政府卖地财政、不征收房产税而使房屋投资和投机加剧等等有关。土地和房屋制度，已经到了非改革不可的地步了。这些描述，就是本报记者专访著名经济学家、中央党校研究室副主任周天勇教授获得的感受。

中国目前的房价收入比严重恶化

   经济参考报：周教授，今年以来，您就土地和房产体制的改革发表了一系列观点，今天我们拟就土地招拍挂体制和地方政府卖地财政体制及住房相关政策制度的问题，以及如何进行改革，想请您谈谈看法。

   周天勇：目前房地产领域成了经济、社会的一个热点，一是房价持续上涨，远远脱离了城镇居民和迁入城市人口的支付能力；二是许多城市中的大企业，甚至大型国有企业，天价购买土地，成为“地王”，进一步推高了房价的预期。之所以热，是因为这个领域已成为政府、企业和居民利益博弈和冲突的一个聚焦点。

   一般来说，政府以权力来分配土地、房产建设经营和消费所形成的利益，在中国，主要是通过出让金和垄断性的市场、税收、收取各种费、让开发商承担配套等等来实现。与土地和房产有关的企业主要是利用资本、政策机会等等，获得其中的利益，特别是利用需求远大于供给来分配，假定供应量只有五百套，但是需要的房屋是五千套，那么房地产商五百套价格定位就在能买得起这五百套的消费者层次；房地产商也采取囤地的措施，使供给始终小于需求；而作为买方的居民，在需求大于供给的局面上基本上没有讨价还价的话语权。

   土地和房屋问题，如果调控不当，会影响经济和社会的稳定。城镇居民能不能买得起房，主要取决于其收入水平与房价水平的关系。据大部分学者的研究，房价与居民收入比在3到6之间合适，不宜超过7。2008年在我们全国统计，中等收入户的房价收入比为8.23，已经不具备购买房屋的能力。包括中等收入居民在内 ， 中 低 收 入 的 居 民 占 全 体 居 民 的60%，加上每年需要向城镇转移的农民人口，85%的家庭没有购买住宅的能力。房价与居民购买房屋能力之间的关系在恶化，已经到了不得不解决的地步了。

   经济参考报：我看到您提出，2009年房价上涨，是招拍挂、政府卖地、房产税基本为零等体制不合理的一次集中暴发。但是，有些学者认为，2009年房价上涨，主要是由贷款投放过多而流动性过多形成的。您怎么看？

   周天勇：房价持续上涨，并且高于居民收入增长的速度，其原因是复杂和综合性的。从供求上来看，有土地和房屋供给不足的原因，有我说的体制性的原因。短期的流动性过多，也会推动地价和房价的上涨。

   现在许多人担心，2010会是一个通货膨胀年。2009年一年，可能有十万亿贷款的投放，有的进入了投资建设，有的进入了股市，有的形成票据和存款循环。但是，从目前和未来的流向看，明年最麻烦的一个事是有一部分流动性可能跑到了房地产市场，加上赌人民币升值的投资需求，热钱进入，而房地产又不能很快增加供给。房价如果不加以调控，2010年我认为上涨的可能性较大。