房价上涨必定与土地的供应规模和供应方式有关

经济参考报：有看法认为，房价上涨与土地的供应无关，我看到您的一些不认同的观点，您能不能谈谈？

   周天勇：房价的上涨，不可能与土地的供应多少无关系，否则，在经济学道理上讲不通的。中国最大的一个两难问题是人口众多与耕地较少，你是实行严格的控制制度，用耕地来保证粮食安全呢？还是用一部分耕地来满足住房的建设需求，防止房价上涨过快？不可能严格控制土地用于住宅建设，而住宅价格不上涨。当然，有些地区是全国人民，甚至是全世界的人来买房，这样地区的房价上涨，有其特殊的供给与需求原因。中国目前的城市化水平只有46%左右，比人均G D P 3200美元水平的国家和地区，低了15个百分点以上。就目前城镇房屋存有量和城镇人口相比，我们住房缺口在50亿平方米左右。如果我们未来30年，城市化水平提高到70%，城市就要增加4亿人口，如果对住宅用地供给不平衡，房价将还会持续上升。

经济参考报：2009年大家的一个关注点是房地产商的囤地，您认为这对房价有影响吗？

   周天勇：囤地，是控制土地供给与需求格局的一种经营行为。也就是控制土地用来建设房屋的量，使其供给小于需求，在房价较高时，将地转卖给其他用地商，或者自己建房，谋取更多的利润。囤地，不光是房地产商在囤地，实际上地方政府也在囤地。地方政府将城郊和农村的集体土地，以较低的价格征用过来，先储备起来，控制供应量，创造供给小于需求的局面，等本地房屋价格因此而上升时，再将其进入招拍挂，这时政府就获得了囤地的最大收入。房地产商和地方政府的这种因囤地多得的收入，必然要进入房价，这是导致房价上升的一个很重要的原因。

土地招拍挂和土地财政是推动房价上涨的罪魁祸首

   经济参考报：房价后面的关系和问题这样复杂，您认为，稳定和降低房价，能让大多数居民能买得起房，最主要的努力方向是哪里？

   周天勇：我认为，中国房价“一放就猛涨，一控就冷”的深层次原因，除了土地供应不适应城市化的需要外，特别重要的原因是体制不顺，包括目前土地招拍挂、地方政府卖地和房屋持有成本太低等等。体制不顺要靠改革来解决。

   经济参考报：众所周知，土地招拍挂竞价出让，是我国从协议划拨土地到土地市场化分配的一项重大改革，您为什么说它是导致房价上涨的第一个深层次原因呢？

   周天勇：当然，将土地划拨和协议出让改革为土地招拍挂出让，这在土地资源的分配上是一个大进步。但是，市场结构的改善是一个非常复杂的问题。从经济学方面看，市场结构基本的构成是供给与需求，基本类型有垄断与竞争，但是细分起来，它有供给竞争与需求竞争型、供给垄断和需求竞争型、供给竞争与需求垄断型、供给垄断和需求垄断型四类。实际上我们现在的土地招拍挂是供给方政府高度寡头垄断、需求方房地产商充分竞争的市场。

   这种高度寡头垄断的土地买卖市场，还有它自己的一些特点：1、要出让的土地，挂是不连续挂的，是间断性的，有的在某家报纸上只刊登一天，许多购买者不知道；2、可能挂和拍之间时间很短，导致即使知道的购买者，也来不及了解有关土地的信息，信息不透明，不对称；3、土地出让在县、市、省、全国之间没有联网，没有形成一个市场体系；4、一些地区在土地招挂拍方面，免不了内部交易。加上地方政府财政多收的利益驱动，这种招拍挂体制，实际上已经沦为了地方政府高价卖地的一种非常顺手的操作机制。从今年土地招拍挂价格暴涨和房价上涨的情况来看，招拍挂体制已经成了房价上升的一个深层次的重要推动原因。

   经济参考报：这样复杂，那么，地方政府财政在土地和房产方面有哪些利益呢？土地几十年出让的体制有什么问题，与房价有什么关系？

   周天勇：政府卖地是有利益驱动的。目前，财政正规渠道中央拿走太多，地方收入主要是卖地和收费罚款，2007年的财政，许多地方政府的收费罚款的部分占到30%多，地方政府卖地加上土地几项税的收入占整个总收入的40.7%，房屋成本中政府税费在40%-50%。地方政府搞建设要花钱，养人要花钱，搞公共服务要花钱。因此，它需要有来更多钱的道。卖地收益最大化，必定成为其政策和行为的取向。

   我们买房时价格较高的一个重要成因，是将几十年的土地出让金，一年收上来，摊入房价，支出方面也是一年花掉。其实，仔细想一下，这是一种吃子孙饭的不可持续的财政体制。一个城市，规划面积为30平方公里，王书记一任5年卖掉15平方公里，李书记一任5年卖掉15平方公里，出让期为70年，后60年就无地可卖了，也就是说前两任书记、市长把后12任书记、市长的地全部卖光了。