必须用改革的办法来解决难题把房价稳定和降下来

   经济参考报：看来中国的这种土地制度和房屋体制，确实已经到了不改革不行的地步了。您认为，应当如何调整和改革？

   周天勇：我认为，首先，思路上要进行调整，即粮食安全和城乡居民的住房安全同样重要。土地资源要在吃饭和居住方面合理进行分配。要严格限制农村宅基地的供应，适当扩大城市住宅用地的供应。每年的城市化需要的住宅要合理地预测，农民工是多少，城市人口需要多少，转移进来人的需要多少，国土资源部每年需要供应住宅用地多少。住宅用地应当分类按比例下放到地方，从上到下严格规定不能挪作他用，以防止住宅供应土地少而导致房价上涨。

   要鼓励小自然村并到大村子和小城镇，鼓励宅地复垦，老百姓把宅基地让出来变成耕地，中央财政或者是地方财政应当拿钱给他补，鼓励把它变为耕地；一部分腾出来的宅基地，可以搞建设用。

   其次要推进改革，思路为：一是把政府寡头垄断的土地招拍挂供应市场，改革为信息对称和供给方也充分竞争的市场；二是把政府土地招拍挂，一次性将土地和房屋几十年的收入收上来，改变为长期可持续的收入；三是把建设中分散繁多的有关房屋税费，改革为购买后简单的两三种房产税，改购买时收大部分税费，为住了以后再收，而土地交易政府收取增值税。这样的好处是：1、把地方政府吃子孙饭和不可持续的收入流程，改革为稳定和持续的收入流程；2、对收入少而需要买房的，降低了成本，对于收入多且有了财产的，政府用税收来调节，缩小贫富差别。

   解决土地市场结构问题的经济学思路为：形成竞争性的土地供给市场、竞争性的土地需求市场，抑制土地的价格，供需信息对称和对接，网上撮合形成均衡价格。具体改革措施为：需要国土资源部门出台条例，或者立法制定限制地方政府囤地的条款；在符合建设规划的前提下，集体土地、城镇国有土地，不论什么类型，全部自由地进入市场；能供应的土地，经常性地在市场挂牌；形成县、中心地区、省甚至全国性的交易市场，要联网，形成网络层级性的市场，网络交易，属地管辖；改善土地需求市场的结构，经常性地网上挂出需求信息，对大面积购买土地有囤积目的的开发商进行限制。

   而从地方政府有关房地的财政收入渠道看，需要有这样的理顺：一是废除目前的土地招租，将几十年收入一次性收上来的体制，改革为对交易的土地，不论何种所有制，不论谁在使用，不论在谁手中，在交易中收取交易增值税，土地交易增值部分，国家、集体、企业、使用者之间合理分配。二是按照房屋市场价格征收房产税，对于城镇房改房、已经含有土地出让金的房，前者明确产权，按照市场价征税，后者按照出让金多少，逐年先征后抵扣返还出让金部分；对于超过一定规定面积的，进行累进征税；别墅可以按照所处区位的不同，如在平整的地区或山坡上等等，除了征收一般和累进的房产税外，还应当征收不同程度的土地使用税；对于一些特殊的领域和不同体制内的情况，可实行老人老办法、新人新办法的政策，进行过渡。三是进行房屋普查登记，税务部门建立房屋评估机构，为开征房产税做好基础工作，并且清理土地和房屋建设中的各种税费，合并简化地方政府的房地收入。

   土地交易增值税、房产税、别墅土地使用税，都应当作为县市级政府的地方税收，全部留给市县级政府使用，中央和省级政府不进行集中和分成。

   我认为，晚改不如早改，改革越拖越难，应当考虑社会大多数人的利益，考虑国家和民族长期的利益，避免因居住和房价问题而引起社会动荡，应当实现人民的乐业和安居，实现中国人的住房梦。